2025上半年商场运营表现：分化中显韧性，场景与创新成关键
2025年上半年，国内商场运营呈现“整体复苏、分化加剧”的特征。一方面，消费市场在政策推动（如“五五购物节”）与场景创新（如情绪消费、首店经济）下逐步回暖，多数商场通过精准定位实现客流与销售额增长；传统百货与高端商场面临消费习惯转变、竞争加剧等挑战，业绩分化明显。
一、整体市场：客流显著恢复，销售额温和增长
据中国连锁经营协会调研，2025上半年八成购物中心项目客流量实现增长（仅不到一成轻微下降），67%的项目销售额增长（其中增长5%10%的项目占比更高），反映线下消费场景复苏势头强劲。租金收入表现相对稳定，微增为主，但21%的项目租金收入下降（主要集中在轻微下降区间）。客单价方面，54%的项目客单价下降，主要因客流复苏未完全转化为消费转化效率；线上销售占比持续提升（仅9%的项目线上占比下降），会员消费占比则呈持平或上升趋势（上升占比高于下降占比）。租赁市场方面，39%的项目空铺率下降，但品牌汰换加速、品牌决策周期长等问题仍存，多经点位（如中庭、快闪店）租金收入增长显著。
二、区域与商圈：头部与特色商圈领跑，政策驱动活力释放
上海作为国际消费中心城市，2025年15月50个重点商圈零售额同比增长2.1%（增速高于社零0.7个百分点），规模创“十四五”以来更高；其中15个商圈增速突破10%，头部商圈（如小陆家嘴张杨路、南京西路、南京东路）集聚效应凸显，合计零售额占比超三成。旅游型商圈（如豫园、南京东路）借助外来消费实现增长，滨水型商圈（如徐汇滨江、杨浦滨江、北外滩）依托“一江一河”生态资源快速发展，合计占比超二成。客流方面，50个重点商圈客流同比增长8.5%（38个商圈实现增长），高人气带动消费增长——赵巷、小陆家嘴张杨路、南京西路商圈单位客流消费转化率超平均水平60%以上。
三、不同业态：购物中心表现亮眼，传统百货分化加剧
购物中心成为消费复苏的核心载体，客流与销售额均实现显著增长（二季度购物中心日均客流2.75万人，为近四年更高）。太古地产等龙头企业表现稳健，内地零售物业租金收入基本持平（36.52亿港元），受益于提振经济措施与消费者信心回升。部分项目通过场景创新（如深圳中洲湾“痛楼”应援、万象天地“巨人展”）与首店经济（如深圳上半年引入193家首店）吸引客流，提升消费转化。
传统百货则面临更大挑战，业绩分化明显。王府井等龙头百货虽业绩下滑，但仍保持盈利（预计2025上半年净利润6400万元9500万元），主要因主动调整业务布局（如拓展免税店、数智化转型）；部分百货公司（如华联股份）因项目改造导致盈利压力加大。恒隆地产旗下部分高端商场（如沈阳恒隆广场、武汉恒隆广场）收入大幅下滑（分别下跌37%、36%），主要受同业竞争与高端消费谨慎影响。
四、关键驱动因素：场景创新、首店经济与政策赋能
2025上半年，商场通过场景创新（如深圳中洲湾“痛楼”应援、万象天地“巨人展”、南山海岸城玫瑰花装置）精准触达年轻人情绪需求，将线下场景转化为社交与消费载体，实现流量变现。首店经济成为重要增长点，深圳上半年引入193家首店（含23家全国首店、63家华南首店），上海前5个月新增近400家首店，首店的高稀缺性与体验性吸引消费者打卡，提升商场竞争力。政策赋能方面，“五五购物节”等活动拉动消费效果显著，上海15月商圈零售额规模创同期更高，15个商圈增速突破10%；各地促消费政策（如深圳“大虹桥GO·大虹桥嗨购消费券”、北京“乐品上海”餐饮消费券）进一步激发消费潜力。