一、先给出可操作的定义
买得起=在目标城市与片区，按你计划的首付比例与贷款年限，月供不超过家庭月净收入的30%—40%，且通过银行审批（常见要求含：债务收入比DTI不超过43%、信用记录良好、首付来源合规）。
例：家庭月净收入3万元，目标月供控制在0.9万—1.2万元区间更稳妥。若月供占收入过高，即便“凑够首付”也不等于真正买得起。
二、未来三年的大势与城市分化
机构普遍判断未来2—3年呈“结构性分化、总体趋稳”：一线及强二线因人口与产业支撑更易企稳，三四线受人口流出与库存压力影响，下行压力更大。
部分研究对未来2—3年的区间预测：一线城市年均波动约±3%；二线部分城市可能下跌5%—8%；三四线累计跌幅或达15%—25%；全国层面平均跌幅或在8%—15%区间。也有更悲观的情景认为二手房价格仍有调整空间。上述为预测并非事实结果，但共识是“分化”与“托底”并存。
三、三步自测你三年后是否买得起（含示例）
步骤1 资金盘点
可用于首付的资金=可变现资产?必要应急金（建议预留6—12个月生活开支）。
常见首付比例：首套20%—30%、二套30%—40%（各地政策与银行风控会调整）。
步骤2 贷款与月供测算
等额本息公式：月供=M×r×(1+r)^n÷[(1+r)^n?1]
M=贷款本金，r=月利率（年利率÷12），n=还款月数（如30年=360）。
示例（仅为演示）：总价300万、首付30%、贷款210万、年利率3.5%（月利率≈0.002917）、30年：
月供≈0.95万元；若同条件利率4.0%，月供≈1.00万元。
步骤3 压力测试与门槛判定
将月供控制在家庭月净收入的30%—40%；DTI不超过43%；同时预留10%—20%收入波动缓冲。
“买得起门槛”速算（示例假设月供1万元）：
家庭月净收入需≥2.5万（占30%）才较舒适；
若仅能承受40%，则需≥2.0万；若收入波动大，建议按≥2.8万—3.0万更稳妥。
小提示：不同城市税费、评估价、放款周期差异明显，最终以银行批复为准。
四、三年决策时间窗的取舍
现在买：可能拿到更低的利率与议价空间，但需接受所在城市与板块的短期下行或横盘风险，现金流压力更敏感。
再等三年：收入与储蓄可能提升、政策与供给结构或优化，但热点城市核心区未必明显降价，且优质房源被他人锁定；三四线库存压力大的区域，价格与流动性风险并存。
行动要点：
自住刚需优先看“居住质量与通勤成本”，在预算内选“产品力与配套更好的同价位房源”；
投资属性请显著降低预期，优先人口净流入、就业与教育医疗资源强的片区；
无论何时，确保“月供安全垫≥12—24个月”。
五、风险提示与免责声明
涉及重大财务决策与市场预测，存在政策、利率、就业与城市分化等不确定性；以上测算仅为示例与 *** 指引，不构成投资建议或收益承诺。请结合当地政策与银行实际批复审慎决策。