凶宅的认定通常围绕风水禁忌、结构缺陷、环境因素及历史事件四大维度，其共同特点可归纳为以下几点：
1. 发生过非正常死亡事件
这是凶宅最直观且被广泛认可的特征。传统认知中，房屋内若发生过凶杀、自杀、意外猝死等非正常死亡，会被认为滞留“不良气场”，直接影响居住者的运势与心理健康。此类房屋即使结构完好，仍被视为“凶宅”的核心标志。
2. 结构布局存在严重缺陷
风水学强调“藏风聚气”，结构不合理会破坏气场平衡，常见的凶宅结构特征包括：
宅大人少：房屋面积远超居住者数量，导致“人气不足”，易引发孤寂、压抑感，甚至影响健康；
狭长或形状不规整：房间过长过窄（如老式筒子楼）会导致“穿堂风”直吹，气场无法停留；不规则形状（如缺角、凹凸）会阻碍生气流通，对应方位的家庭成员（如西北方缺角影响男性事业）易遇不顺；
穿堂煞：大门正对阳台、窗户，形成“风穿堂而过”的格局，导致财气、福气流失，事业难有起色；
厨卫布局不当：灶位（厨房）与卫生间位置冲突（如灶居卫生间正上方），易引发家庭矛盾、健康问题（如肠胃疾病）。
3. 周边环境阴森或存在“独阴煞”
环境对风水的影响至关重要，凶宅多具备以下环境特征：
位置偏僻：位于荒凉、无人气的地段（如偏远山区、废弃厂区），缺乏人气滋养，易导致居住者阳气减弱，出现精神萎靡、运势低迷；
周围有特殊场所：临近公厕、垃圾站、医院、坟场、殡仪馆等“阴气重”的场所，犯“独阴煞”，易引发健康问题（如忧郁症、慢性病）及财运、事业阻碍；
周边有煞物：门前有尖锐屋角、直冲马路（枪煞）、大树（吸阳气）、电线杆等，破坏气场平衡，易导致意外、血光之灾。
4. 采光与通风极差
风水学认为“光通气顺”是吉宅的基础，凶宅多存在：
长期昏暗：无论是否开窗，室内始终阴暗、沉闷，阳气不足，导致居住者情绪低落、免疫力下降；
通风不畅：房屋密闭、无对流风，湿气无法排出，易滋生细菌，影响居住者健康（如呼吸道疾病）。
5. 有明显的历史或文化禁忌
部分凶宅因历史背景或文化认知被视为不吉：
历史不幸：曾作为牢房、屠宰场、凶宅集中区等，滞留负面记忆与气场；
风水禁忌：位于陡坡下、悬崖边、大河旁等险峻地势，存在安全风险且煞气重；或中宫（房屋正中央）有厕所，被视为“污秽核心”，影响家庭和谐与健康。
以上特征均为凶宅的常见表现，需注意的是，部分“凶宅”可能是因结构老化、环境不佳等客观因素导致的不适，而非超自然因素。选择住宅时，应综合考虑环境、结构及历史背景，避免盲目迷信。