一、先定需求与面积区间
刚需两口/小家庭：优先紧凑实用型，约90–120㎡做三室两厅两卫，满足父母与孩子的基本分房与收纳，动线短、功能齐。
改善四口/二胎：选择舒适型，约130–160㎡做四室两厅两卫，主卧套房、双儿童房、独立书房更从容。
灵活可变/社交型：偏好开放式与多功能，选择大横厅+可变空间（如榻榻米/多功能房），可随孩子成长或居家办公需求灵活改造。
多代同堂：建议三居/四居，尽量做到南北通透、双卫配置，老人房宜朝南、靠近卫生间，减少夜间动线。
预算有限刚需：避免面积浪费，优先方正格局、短走道、高实用率；小户型不建议硬做三房，次卧过小会显著降低居住质量。
二、好户型的硬指标
朝向与采光：优先南向，整体采光、热舒适更佳；东向上午光、西向易西晒，北向采光弱。常见优化顺序为：正南 >东南 >东 >西南 >北 >西。
通透与分区：真正的南北通透需形成无遮挡对流（如客厅直连南向阳台、餐厅直连北向阳台/开放式厨房）；动静分区明确（动区：客厅/餐厅/厨房；静区：卧室/书房），减少互相干扰。
干湿分离：厨房与卫生间保持干燥与易清洁，卫生间内部宜实现三分离/四分离，早晚高峰不冲突。
开间与进深：优选“短进深、大开间”，提升采光通风；客厅面宽建议约3.2–4.5米，卧室面宽约3.0–3.9米，更符合日常使用舒适度。
得房率合理：不同建筑类型合理区间不同，通常多层约85–90%、小高层80–85%、高层75–80%；异常偏高的“得房率”可能以牺牲公共空间为代价，需综合评估。
收纳占比：全屋收纳建议不低于套内面积的12%，玄关、厨房、卧室与卫浴均需系统化收纳设计。
三、看懂三张图再下单
户型图：关注承重墙（多为粗黑实线，不可拆）、门窗位置与开启方向、标注的具体尺寸（而非样板间家具尺寸），并留意是否明厨明卫。
楼层平面图：核对与邻居的窗对窗/阳台相对的隐私，电梯/楼梯、设备间、管道井与卧室/客厅的相对位置，避免噪声与检修干扰，同时观察整层采光与通风是否被天井等遮挡。
小区总平面图：确认意向楼栋与小区出入口、车库、主路的关系，优先人车分流；留意楼间距（越大越好）、不利设施（如垃圾站、配电房）与优质资源（绿地、花园）的相对位置，并用指北针判断朝向与通风。
四、常见误区与避坑
样板间“魔法”：迷你家具、隐藏门、特殊灯光会放大空间感；务必自带激光尺实测关键尺寸（如开间、进深、走道、门洞）。
伪南北通透：仅南北都有窗≠有效对流；需确认气流路径是否被墙体或柜体打断。
暗厨暗卫：无窗的厨房/卫生间通风与除湿困难，长期居住体验差，尽量回避。
走道过长：过长的交通面积会显著降低使用率，优先选择零过道浪费或走道可兼用的布局。
忽视楼栋与朝向细节：同一户型在不同楼栋、不同朝向与周边遮挡条件 *** 感差异巨大，务必结合总平与楼层图复核日照与噪声。
五、快速决策清单
之一优先：满足家庭结构的房间数与私密性（如双卫/套房）、全屋明厨明卫。
第二优先：南向面宽与有效对流的通风路径，其次再看面积与装修。
第三优先：动线是否清晰分离（访客/家务/居住），收纳是否系统化、触手可及。
实操建议：尽量做到≥1个生活阳台+1个休闲阳台；如偏爱横厅，注意采光面是否被遮挡；看房时在冬季下午实地感受采光与通风，更接近真实体验。